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日志

 
 

前瞻 | 从“超面积”到“统建房”再到“共有产权”  

2017-08-16 15:14:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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原创 2017-08-14 柴青海律师 观栏

以下是对军队经济适用住房整顿、统建安置住房以及未来可能走向的观点评述。
一、超面积处理办法
2017年3月8号的《关于军队经济适用住房超面积处理有关问题的通知》(军委办公厅下文,下称”8号文“)是继2013年9月30日,原总政、总后和军委纪委印发《关于加强经济适用住房建设管理坚决遏制超标准建房问题的通知》之后又一指向明确的清理整顿经济适用房规范性文件,该文件以《通知》以2013年9月30日为时间节点,划分具体的处理范围,即1999年9月20日至2013年9月30日期间,已竣工或已开工不具备调整条件的经济适用住房项目,全部纳入“8号文件"处理范围。
文件集中设划定面积核定、限售条件、处理方式以及配套政策四个层面。
一、面积核定:
住房套内建筑面积与阳台建筑面积之和,超出购房人职级购房补贴建筑面积标准与阳台控制面积标准之和的,即认定为超面积。
超面积=(住房套内建筑面积+阳台建筑面积)-(购房人职级购房补贴建筑面积标准+购房人职级阳台控制面积标准)
套内建筑面积指户门以内的使用面积及墙体面积之和,不包括阳台建筑面积和公摊建筑面积。阳台建筑面积按照国家建筑面积计算规范执行,以专业机构的测绘报告为准,一般是按照投影面积的一半计算。其中军职12平方米以内,师以下8平方米以内。
购房人职级购房补贴建筑面积标准正军职为220平方米、副军职为190平方米、正师职为120平方米、副师职为105平方米、正团职为90平方米、副团职为80平方米、营职为70平方米、连排职为60平方米。如为双军人,职级购房补贴建筑面积标准按购房人和配偶职级较高的一方确定。
二、限售条件:
超面积70平方米以上的住房,不得向现住户出售。理论依据,军队相邻职级住房面积标准最大差距为70平方米,超过这个幅度的,可以调整给高职级人员住用。为避免不当利益合法化,参照中央国家机关政策,这类住房不得向现住户出售。
依据军队现行政策规定,以下三类住房不得向现住户出售:一是建设地点位于军事行政区、公寓区等不符合营区划区管理要求的;二是战区职(含)以下干部住房建成平房、独门独院、独立小楼或者建筑容积率低于0.5的,以及军职(含)以下干部住房建成两户一栋、建筑层数低于四层或者建筑容积率低于1.0的;三是其他经战区级单位认定不宜出售的。
三、处理方式:符合出售条件的住房,不得退房,通过经济手段加价处理。具体分两种情形:(1)超面积部分按不低于经济适用房价的110%计收购房款。即超面积部分每平方米加价10%。(2)超面积50~70平方米(含)部分,按经济适用房价的300%计收购房款,但最高不超过购房当年同地段商品房评估价格。即超面积在50~70平方米的这部分,每平方米要加价200%,加价后的单价不超过购房当年同地段商品房价格。
对于不符合出售条件的住房,明确:不得为个人办理房屋产权手续,巳办理的予以收回,逐步调整置换标准住房。未置换住房前,标准内部分按公寓住房租金标准计租,超面积部分2倍计租,超面积1倍以上部分4倍计租。其中,超面积70平方米以上、1倍(含)以下的,可以选择租住,但夫妇去世后子女不能承租,可按父母生前待遇购买单元式住房;个人申请腾退的,优先安排符合标准的住房。超面积1倍以上、1.5倍(含)以下的,分步组织腾退置换,由战区级单位逐项目制定整改置换方案,军职以上干部住房整改置换方案报中央军委审批。超面积1.5倍以上的,由战区级单位逐户明确置换时间表,立即整改,限期腾退。
四、配套政策:为确保政策落地,文件还就加价款收缴、装修费补偿和购房款返还、配套政策跟进等问题,明确了配套措施。关于加收超面积房款,设计了《已购军队住房权属变更登记许可证》,将加收房款与产权变更登记权益挂钩,按规定补齐房款的住户,整套住房给予经济适用住房产权,统一核发《许可证》,作为产权变更登记的必备要件,在上市交易准入制度出台前,先给予继承、遗赠、夫妻间房屋转移、离婚析产4项权益。

《已购军队住房权属变更登记许可证》式样

装修费补偿和购房款返还:不符合出售条件的住房,现住户继续承租的,原交纳的购房款返还本人,同时按规定计收房租。腾退住房的,个人出资装修住房的费用,在退房时给予合理补偿。文件明确了两种补偿方法,由干部在退房时选择:(1)置换住房时按经济适用住房装修标准给予补助;(2)个人提出原住房装修残值补偿的,需履行个人书面申请、提供原始票据、专业机构评估、进行审计公示、纪检部门备案等5个步骤程序,退房时再给予补偿。

-----对超面积情形如何处理?一直是军改期间的一道难题。在多年弊端的累积下,面对众多集体决策违规的超面积建房和售房,出台相对全面、可控、可操作的规范性文件,按军委领导的指示是”得有一个说法“,后勤系统住房建设分配和购买中存在的问题也是军中反腐的重点,制度性障碍和结构性问题一度使这一问题积重难返。8号文件的出台做了比较明确的规定,面积核定是最直接的标尺,有了公式,超过相应面积的就遵照相应的标准进行处理。对超过面积70平方米的进行收回处理,强调建设地点位于军事行政区、公寓区等不符合营区划区管理要求的、战区职(含)以下干部住房建成平房、独门独院、独立小楼或者建筑容积率低于0.5的,以及军职(含)以下干部住房建成两户一栋、建筑层数低于四层或者建筑容积率低于1.0的、其他经战区级单位认定不宜出售的三类住房不得向现住户出售,对现有已购经济适用住房超面积部分进行加价征收(据了解不少已经购买住户表示可以接纳该种方案,再交纳几万乃至十多万于今亦非难事)。重点是对于不符合出售条件的住房的处理,不办或收回房屋产权手续,标准内部分按公寓住房租金标准计租,超面积部分2倍计租,超面积1倍以上部分4倍计租。超面积70平方米以上、1倍(含)以下的,可选择租住,但夫妇去世后子女不能承租,可按父母生前待遇购买单元式住房(此款可理解为固定老干部遗产权利);超面积1倍以上、1.5倍(含)以下的,分步组织腾退置换,超面积1.5倍以上的,由战区级单位逐户明确置换时间表,立即整改,限期腾退。上列措施可以看出,具体指向比较明确。 对《已购军队住房权属变更登记许可证》的设置,可看做是原有经济适用住房立项的用意继续,以下表述”整套住房给予经济适用住房产权,统一核发《许可证》,作为产权变更登记的必备要件,在上市交易准入制度出台前,先给予继承、遗赠、夫妻间房屋转移、离婚析产4项权益。 "有与法律规定和国家现行政策相抵触的地方,现实生活中基于上述四项权益容易发生矛盾冲突。
二、统建(安置)住房进展
2017年8月6日, 现代后勤微信公众号、中部战区微信公众号发布”全军首批申购统建安置住房人员资格预审入库工作全面启动“新闻报道,首批资格预审,人员范围涵盖符合申购安置住房条件的干部、士官、军队职工和遗孀等各类人员;城市范围暂定为“十三五”期间安置需求比较集中的32个中高房价城市;按照个人填报、逐级审核、军委机关核准的程序组织,采取“线上审核”与“线下确认”相结合的方法组织实施。按照有关规定,未预审入库人员不安排购买统建安置住房。
这项工作的启动,标志着全军安置住房配售工作向制度化、规范化、透明化迈出了坚实一步,建立规范有序安置住房制度政策的目标要求正扎实有效落实。
申请购买安置住房城市名录和人员范围 申请购买安置住房统建试点项目住房须符合在统建试点项目所在城市安置条件,本人及配偶未享受房改优惠政策购房或未确定购房意向。
一、试点城市名录 主要包括北京、天津、石家庄、太原、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、济南、青岛、郑州、洛阳、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、海口、三亚、重庆、成都、昆明、西安、兰州、乌鲁木齐共32个城市。
二、人员资格条件
(一)退休干部、退休士官。
(二)现役干部、现役士官。截止2017年6月,达到最高服役年龄3年以内的正团职(含)以上干部、达到退休条件3年以内的高级士官、以及按规定提前审定安置去向和住房保障方式的干部,其中,各职级干部最高服役年龄和士官退休条件如下:1、军政后装军官,正战区职65岁、副战区职63岁、正军职60岁、副军职58岁、师级55岁、正团职50岁。2、专业技术军官,高级专业技术职务60岁,中级专业技术职务50岁。3、士官退休条件为服现役满30年或年龄满55周岁。
(三)转业干部、转业士官。列入2016和2017年度转业计划且离队报到,服役满20年的正团职(含)以上干部和一级军士长,以及服役满20年且在三类以上艰苦边远地区、二类以上岛屿或西藏地区工作满8年的副团职干部和二级军士长。其中:1、服役时间,计算截止日期为批准干部转业当年3月31日、士官转业当年4月1日。地方普通高等院校毕业入伍的转业干部,服役时间计算参照军队确定自主择业对象时计算服役时间的有关规定执行。复役时间应当满整年。2、职级条件,正团职或副团职以上干部,包括享受相当住房待遇的专业技术干部和非专业技术干部。3、艰苦边远地区和岛屿分类,按照国家和军队有关规定执行,工作时间按月累计计算。
(四)军队职工。2004年12月31日前,由军队各级机关、部队和事业单位招录,且纳入“军队正式职工数据库”管理的职工,以及已移交政府安置,按规定由军队负责住房保障的退休职工,住房保障方式为新建经济适用住房,在职职工截止2017年6月工龄应满15年。应移交政府安置,但无正当理由拒不移交的职工不纳入资格预审范围。
这一政策可看作今后军队人员住房安置工作的新篇章,军队人员安置住房政策做为解决当前“符合"安置条件军内人员住房问题的一项正常性工作,条件上进行了具体明确和统一,特别是将适用人群限定在职级最高服役年龄这一表述,由于是统建统分,纠正了原先各单位自行其事、随意定格的不当做法,在对转业干部和转业士官住房保障安置上将2016年及2017年转业计划符合安置的人员纳入其中,体现了军改过程中对离队人员的关怀,虽说是试点和阶段性工作安排,但其为今后陆续退出现役干部、士官做了示范,这也意味着今后符合条件的转业干部和转业士官将会有章(先例)可循,是个明显的进步。
至于试点政策没有考虑到现滞留在原营区以及原生活区的已转业复员人员,这点还需要继续进行探讨,历史问题积累众多,毕功一役有一定难度,假以时日,逐点推进。
三、共有产权动向及其趋势
2017年8月3日,北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委联合起草《北京市共有产权住房管理暂行办法》并向社会公开征求意见。意见稿述,共有产权住房管理办法是为了全面贯彻中央文件精神,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,强化住房的居住属性,深入推进房地产市场调控,在总结自住型商品房工作经验后推出的又一举措,意见并就规划建设、审核分配、规范管理、新老政策衔接、房源比例、申请流程、规范退出等方面做了相应规定。
共有产权住房政策是通过实行政府与购房人按份共有产权方式,政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人,房屋出售价格相应降低,以最大限度满足无房家庭住房刚性需求为己任,这一举措的目的是进一步健全基本住房保障制度和购租并举的住房供应体系,在当今和相当一段时期对平抑房地产价格走势起到一定的影响作用。
共有产权其实并非新鲜事物,最早提出在3年前2014年已经成文方式发布,住建部曾于2014年发布《关于做好2014年住房保障工作的通知》,并将北京、上海(楼盘)、深圳(楼盘)、成都、淮安(楼盘)、黄石(楼盘)确定为共有产权住房试点城市。2017年4月份,住建部和国土部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》提出,超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市,要增加公租房、共有产权房供应。共有产权从性质上来讲依然是已经实行几年的“自住型商品房”,只是进一步规范了5年后上市的退出机制。主要差别在于,共有产权住房把自住型商品房的折价部分明确为政府的股份,在5年后上市出售时,除了按约定份额上交部分收益,还应当按政府份额上交部分本金。
顾盼当年国家房改的路径和规律,不难发现,房改政策的推出基本会随经济运行的总体状况在起伏中忐忑前行,随着城镇化建设的步伐加快,以房地产为支柱的产业政策一度绑架经济运行的总体走势,也在一定程度上左右军队住房改革的进度。军队已购房改房(含标准价和成本价)、安居房、共建房、经济适用住房、统建安置住房等均属于政策保障层面的福利性住房性质,与国家机关、央企、地方政府、事业单位的房改住房、经济适用住房不尽相同,在购买协议中相同权益表述中均有原出售单位回购或经原出售单位同意可以上市交易字样,但实际情况下却有冰火两重天的不同境遇。房改之初,军队房改房及经济适用房即是随着地方经济适用住房的建设出售比照进行的,但随时间的推移和政策的变化,军队自筹自建或与地方联建的经济适用住房的上市交易权限(产权所有形态中的处分权)一直未按原设想进行,当然这与军队独特的性质以及所建住房位置、土地性质有很大关系,在房价不断飙升的情况下,从公平角度来说,由于性质独特,但却一直等不到转商的机会,如若与大规模的城市郊区拆迁改造带来的厚利(特别是得到安置补偿性质的商品房待遇)相比,心理落差巨大(期待经济适用房变性颁发完全产权证明是众多已购军队经济适用住房人群的心理向往)。
军队经济适用住房政策在按照原来既定的设计路径继续前行,从上二则所述统建安置不难看出端倪,军委统建安置住房在统筹规划计划、统筹建设用地、统一建设标准、统一房源配售、统一资金管理等五方面进行了统一,一定程度上解决了原先各单位自筹自建自卖中存在的问题,但在房屋产权属性区分上依然沿用经济适用住房的原始设计,在所有权的四项权利上仍然保留了经同意出售和上市交易准入制度出台后方可进行的表述。
军队统建安置住房试点的政策出台是在地方(北京)共有产权政策以及(广州)租售同权政策表述新闻之后,可以倒推,对军队经济适用住房的未来走向做一番预测。按照目前的政策路径方向,可大胆预测,以北京大中一、二线城市为例,未来的房产市场供应会有三类房子:商品房、共有产权住房、租赁住房,这符合“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的住房体系设置,共有产权房属于中端层面,军队经济适用住房与此属同档层级。将来的发展趋势将会朝这个方向移动和靠拢。除却上文一所列的《已购军队住房权属变更登记许可证》做为期待交易的凭证,作为同类型的军队经济适用住房在收益权和处分权设置上有可能改变等待上市交易准入的原始路径,更多地倾向可能逐步会建立一个内部独立的交易市场(二级市场),军队经济适用住房的产权变动流动也将主要在内部进行流通。当然,由于军队多年建设的经济适用住房多且分布较广,加之历史形成的种种原因,随军改进行,这一未来趋势将会相对滞后一点到来。
附注:军队经济适用住房与地方共有产权住房的共同点及区别
共同点:1、保障性安置住房;2、原出售(代持)单位具有优先回购权
区别:
1、土地性质:军队经济适用住房系划拨土地,不具有完全商品房性质;共有产权住房土地系划拨土地,具有政策性商品住房性质;
2、共有关系:军队经济适用住房与军队形成共同共有关系;共有产权住房购买人与政府代持机构按份共有产权;
3、产权范围:军队经济适用住房购买者(限符合条件人员)享有占有、使用、收益(除却税收后全额)三项权利,共有产权购买者享有占有、使用、收益(部分份额)、处分(抵押)权利;
4、处分(转让):军队经济适用住房购买者附条件暂无(俟相关政策出台),共有产权购买者取得不动产权证满5年后可转让所持份额。
5、购买人群不同。


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