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日志

 
 

拐点将至,一场暴风骤雨正向中国楼市袭来  

2017-03-28 12:10:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2017-03-28

(一)

春雷已经炸响,一场暴风骤雨正向中国楼市袭来。

限购,成了政府这轮调控房地产的撒手锏。

北京近10天出台9个楼市政策,3月份多达20个地方限购加码,如果从去年10月份算起,目前已经有多达40个城市出台限购政策……甚至包括一些三四线城市。

一道道金牌,如通太上老君急急如律令。

在学区房增加摇号,推出限制性的“离婚贷”后,3月26日晚,北京又加码升级,直接斩断了个人购买商住房的资格。

王炸!这是很多媒体的评论。

因为根据公告,开发企业在建(含在售)商办类项目,不得卖给个人,而个人购买必须满足两个条件:一是名下在京无住房和商办类房产记录;二是在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

以前商住房不限购,价格相对便宜;于是,大量炒房客绕道而行,购买商住房,实际又改成住宅。这既混乱了住宅市场,也让北京疏解人口政策出现漏洞。

于是,在全面调控的大背景下,北京痛下决心。商住房的炒作,就此终止。

政府发飙了,开始改变游戏规则。

背后,则是外界对房地产失控的不满和担忧。

今年的政府工作报告,不多的改动中,有一条就是“遏制热点城市房价过快上涨”。

房地产泡沫,也越来越多地出现在中央文件和官员口中。

在博鳌亚洲论坛,人民大学副校长吴晓求就直言不讳说,现在全球有两大泡沫:一个是美国的股市泡沫,最近这一大泡沫在缩小;还有一大泡沫,就是中国的楼市。

(二)

房子是用来住的,不是用来炒的。

但房价越来越出现失控的迹象。港交所首席中国经济学家巴曙松就表示,当下中国房地产面临巨大金融风险。

按照他的计算:

现在中国老百姓持有的住宅房地产市值大概270万亿人民币,房价再涨10%,就能买下上交所所有上市公司;再涨20%,可买下沪深两市所有上市公司;再涨30%,可买下上交所、深交所和港交所所有上市公司。

可悲,可怕!

2016年,北京平均工资为8717/月,而现在北京的均价约为64771/平方米。如果要在北京购买一套80平米的房子,一位普通民众需要不吃不喝,工作61.9年。

银监会原副主席蔡鄂生就坦言,北京的房子,他都买不起。

泡沫还小吗?

一些经济学家已经警告,中国房地产泡沫程度,已经超过了日本地产泡沫与美国地产泡沫的峰值。

房地产绑架了中国,再不对炒房加以限制,赔上的将是中国经济的未来。

调控还在升级,最简单粗暴的,当属厦门。

按照厦门出台的最新规定,买房后一律须2年后才能卖出。一句话,两年内不许卖。

这实际真成了“炒房炒成了股东”。如果你购房是自住,也自然无所谓卖出。但对那些炒房者来说,买入就是希望很快能够卖出。但交易被叫停了,砸手里了。

资金雄厚的,等同于给银行打工;资金是借来的,很可能资金链断裂,赔了夫人又折兵。

厦门是一个有风向标意义的城市。如果楼市还在狂飙,厦门的政策,很可能全国跟进。

不要以为政府真没有对策。

不要以为“房子是用来住的,不是用来炒的”又是一句口号,也不想想这句话是谁说的。

(三)

房地产已经是金融的一部分。更值得关注的,其实是央行行长周小川释放出的强烈信号。

根据央行网站的记录,周小川在博鳌这样说:

在实施多年量化宽松货币政策之后,本轮政策周期已经接近尾声,即货币政策不再像过去那样宽松……大方向上,大家都意识到了货币政策所面临的局限,是时候考虑如何以及何时退出量化宽松的问题了。

现阶段,我们应重点强调结构性改革和长期的战略调整,不能过度依赖货币政策,这个信号至关重要。

从过去的经验来看,宽松货币政策可能造成高通胀,或导致金融市场、房地产市场和其他领域的资产泡沫。但这是政策权衡的结果,因为目前的政策重点是使经济从全球金融危机中复苏,所以即使货币政策会造成这样的后果,也不得不这么做。

最近几年,很多公众作为投资者投资金融市场、房地产市场,或购买金融产品,因而会过分关注货币政策。结果放大了市场对货币政策的反应。这在一定程度上是非预期后果。

意思其实是很明确:

第一,以前货币宽松,是不得已而为之;但现在要开始紧缩了,“信号至关重要”。

第二,很多人批评货币超发导致了楼市泡沫,但周行长的态度是:这个锅我们不背,这是非预期后果。

但更别忘了,一旦货币紧缩,还贷者压力增大,房地产将蒙受严重冲击。

上一次美国房地产泡沫破裂,就是美联储持续加息戳破的,随后美国陷入了次贷危机、金融海啸,最后是国际金融危机。

考虑到房地产对中国经济的重要性,政府肯定不希望泡沫扩大,但更不希望泡沫破裂。正如有段子所调侃的:

现在的房价就像无肩带胸罩,一半人在疑惑:是什么支撑了它?另一半人则在盼着它掉下去,以抓住机会。但政府就是这个女人,永不可能让它掉下来。就算快掉下来了,提一提还是又上去了.....

但2017年,如果房价还在狂飙,中国经济必出大问题。

考虑到政府手里的各种王牌,作为一个重要信号,最讲政治的中国房地产商万科已经表示,对国家的楼市调控政策“感到欣慰”,已经对12个城市的13个项目计提了“跌价准备”。

这12个城市分别是:烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、营口、镇江、宁波、抚顺、大连、南通、南充。


换句话说,万科已经做好了充分准备,迎接即将到来的房价下跌!总金额为 13.8 亿元。

出来混,总是要还的。

在博鳌论坛,北京大学国家发展研究院院长姚洋这样说:“老百姓是需要被教育的,房价涨的时候,大家都觉得的房价会一直涨下去,只有让它跌几次,腰斩一次,他才知道痛。”

这不由让人想起在总结美国最近一轮房地产泡沫时,“股神”巴菲特的感慨。他说:

当时所有人都犯了同样的错误,认为房价会永无止境地上涨,“基本上,四五年前,几乎每个美国人脑袋里都有这样一个概念,不管是正式的还是非正式的,认为房价不可能大幅下跌……

但这是愚蠢的想法,巴菲特最后说:“只有在退潮的时候,你才能看到谁在裸泳。”

拐点或将至,一场暴风骤雨正向中国房地产袭来。

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