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老马工作室

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日志

 
 

假如房子是一只股票......(说透了楼市和股市的微妙关系)  

2016-03-06 17:33:55|  分类: 社会百态 |  标签: |举报 |字号 订阅

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今年仿佛去年的轮回,只不过是去年炒股的人狂欢,今年是炒楼的人沸腾。而实体经济一样的越来越弱,企业盈利在下滑,居民实际收入下降。人民币汇率的压力同样存在。资本的气氛非常浓重。

其实房子跟股票一样,也不一样。

所谓不一样的地方,就是他还有一个基本属性就是自住,也就是大家都习惯说的刚性需求,我理解的刚性需求,就是人均30平米。如果你说你要换一个150平米的房子,想住的宽敞一点,管这个也叫刚性需求,这就纯属找骂了。房子的欲望,跟金钱的欲望是一样的,根本没有止境。上亿的房子都有,难道那也是刚性需求?

所以,算算你家几口人,如果人均超过30平米,你还要再买房,那么显然就不再属于刚性需求,房子已经变成了跟股票一样,成为了一种投资品。你买他的唯一理由,就是基于他日后还要涨价。现在不买,怕以后再买就亏了。仅此而已。

人均居住面积:我国已经达到发达国家水平(你被平均了吗)

如果房子变成了投资品,那么这个问题就十分简单了,我们讲过股票的估值模型,套到房子里其实完全适用。

首先你要看看市盈率吧,也就是股价和每股盈利的比值。那么房子的市盈率怎么算呢?当然是要算租售比,租售比就是市盈率。也就是你房子的市值除以你房子每年的租金,如果一只蓝筹股,我们说他的合理市盈率不应该超过20倍,那么房子呢,也可以参考这个逻辑。但可惜,现在大部分房子的市盈率已经超过了50倍。换句话说,你买一套房出租,一年只能收回本金的2%,要租50年才能回本。

(十年租售比走势越来越低,说明房子的投资价值已经完全不具备了。彻底进入博傻阶段)

其次买股票你得看看技术走势吧,房地产涨了十几年,几乎没有过像样的调整,满满的完全都是获利盘。只要一变天,这帮人肯定都会往外抛售。而且很多人都是3000多买的,现在涨到5万了,到时候他要跑,谁也拦不住了!

第三买股票你得算算成本,我们现在买卖股票的交易成本基本都在万分之五左右,所以这个市场的交易还是很活跃的。再看看房子,竟然最低还要1%,动辄一套房子的交易费用就要几十万元。这房子多过两次户,收税就能收出一套房子钱。


第四股票你得了解杠杆,去年就是最后一段配资炒股迎来了高潮,将整个股市推上了万劫不复的地步,那个时候的杠杆比例大约在1:5,最高也就1:9左右。

那么楼市呢,国家本来规定的是2-3成首付,这就相当于从国家层面给了你5倍杠杆,而有的中介公司,再给出了首付贷业务,也就是说首付也不用你出了,0首付也是有的,保守一点的是1成首付,这就相当于在原来的基础上扩张了杠杆倍数。目前的房地产投资的倍数已经达到了5-10倍。不要以为他们是做慈善,一旦市场房价跌10%,这些配资公司就开始抛售你的房产了。千股跌停见过吧,千楼跌停也并非没有可能。

第五股票你得考虑流动性吧,也就是市场成交量。都说天量天价,5000点的成交量明显出现了个山峰。而且是无法逾越的山峰。这就说明在这个地方大量且充分的换手,你想想在这个位置谁在买?都是你的亲戚朋友,叔叔大爷,包括自己在这里冲进去。那么谁又在卖呢?肯定是那些大机构甚至产业资本们,他们在高位套现。

楼市也一样,最近交易大厅特别火爆。楼市高位你身边的人又都蠢蠢欲动,但有没有考虑过谁在卖?卖房的人不知道涨吗?他们为什么要在这个位置卖房?

房屋交易大厅

第六股票和楼市投资一样,都是投资,那么唯一不变的道理就是8赔1平1赚。现在好像所有人都赚了,那是因为他们现在没有变现,只要变现的运动一开始,你会惊奇的发现,这个定律神一样的存在。所以现在变现的人,其实就是疯狂的挤占那10%的赚钱阵地。而8赔的人群还在增加。

好了,如果你要投资楼市,应该有个清醒的认识了,还是说一句投资界的名言,上帝预让他毁灭,必先令其疯狂。我改一改说的更直白,只要一个投资品疯起来了,他也就别想平稳落地了。现在楼市已疯,而且是疯了好几茬了。所以这里面必然酿成大面积惨案。

有人说,如果楼市下跌我不卖不就完了,这只是个惯性思维,因为现在持有房子没有成本,你当然可以不卖,继续收你那3%不到的租金,但一旦开始征收房产税,增加持有物业的成本,那么未来房子可能不再甜蜜而成为沉痛的负担。

房产税这个问题已经说了5年不止,今年肯定出不来,明年也够呛,但后年呢?大后年呢,5年之内出台应该是个大概率事件。

所以楼市已经到了鱼尾阶段,使劲咋么咋么还有味道,但其实已经全是刺了。

来源:齐俊杰(qijunjie82)
作者:齐俊杰(银库金融副总裁)
房价和股市或存在跷跷板效应!?

社会的注意力总在发生转移,一年多前的牛市氛围,人们都在谈论股票;而如今,朋友圈、地铁上、饭桌上,听到最多的谈论是房价。这种社会注意力转移很值得研究。大众注意力的转移,往往有一些触发因素,而且往往有一些道理。

我们回忆一下,这轮牛市之初,人们的注意力是如何从楼市转移到股市的。

2014年下半年,人们的兴趣转移到死气沉沉多年的股市,一方面是国家注意力更重视了股市,比如沪港通、深港通、注册制等等,人民日报等官媒也大力鼓吹,股市估值也应该修复,一旦价格上涨,人们的关注点就得到证实,并逐步强化,尤其是股市发生大波动时证监会总是出来安抚,央行出政策支持,更强化人们的观念,后来演变成“国家牛市”,炒股就是爱党爱国,就是支持“大众创业、万众创新”,就是中国梦。中国南车、创业板牛股的暴涨也成为话题。

当时,人们对房市是什么态度呢?主流舆论是房价泡沫严重,涨了十多年不可能再涨了,万科等大型房企的高管也承认“房地产进入了白银时代”。“房子投资价值有限,获利空间越来越小”是主流舆论。过去两年,房价确实涨幅较小,统计局的数据一直在证明,房价整体在下跌。一边楼市下跌,一边股市暴涨,人们的兴趣转移再次被强化。怪不得某券商分析师建议“卖房炒股”。

大结局大家都知道了,一地鸡毛,鸡毛目前还在往下掉。

近几个月,大众注意力转移到楼市,同样很有道理。习大大亲自拍板“去库存”,于是央行、财政部等出台降低首付、降低税费各项利好“政策红包”,地方官员对房价睁只眼闭只眼。政策的利好让房子又流行起来。

更重要的是,一边股灾不断,一边房价上涨,深圳、南京、上海等各地的房价暴涨成为街头巷议的话题,只有还套着的股民会谈论一下股灾,大众已经对股市失去了兴趣。

房价暴涨与股灾有关系吗?耶鲁大学的金融学教授、诺贝尔奖获得者罗伯特·希勒的《非理性繁荣》一书的一项研究或许给我们一些启发。

我们知道,美国在2000年经历了一个类似创业板的互联网泡沫,罗伯特·希勒《非理性繁荣》出版后,不到两个月就泡沫破灭。随后,美国房价开始上涨并出现泡沫,2005年希勒将书更新到第二版,分析了房地产风险,2008年房地产泡沫破灭,酿发金融危机。

希勒研究了2000年股市泡沫破灭后人们的态度:发现随着股市的下跌和反弹的失败,使得人们对股市的兴趣下降,人们将另一个市场,相信这才是最好的投资场所。股票和房地产的交叉反馈作用已经形成。调研中,人们说出了对房地产的态度:房地产不会有股票那样大的损失。投资房地产是最安全的品种。房地产比较安全,至少它是你的财产,而股票一旦损失就什么都没有了。

历史总是惊人的相似。中国房价近期的大幅上涨,是否与股市的崩溃有关呢?虽没有明显数据来证明,但还是可以做一些推断。

笔者的一个经验就是,市场上有大量的投机资金,这些资金是看不上余额宝和银行理财收益的。这轮房价上涨,必然有很多刚需的力量,人们往往买涨不买跌,跌的时候等着跌的更多,涨的时候害怕买不到了。

房价上涨的背后,投机力量也必然发生着重要作用。当年股市中动辄2万亿的成交量,如今只有几千亿,剩下的资金去了哪里?社会大量的货币之水必然要找自己要去的地方,实体经济的困难往往会加剧投机的力量,这种力量往往从一个市场转战到另一个市场。房地产虽有不同于股票的使用价值,但资产属性也十分明显,背后的道理和机制和股市是相同的。

房价的暴涨发生在股市泡沫破灭之后,这不禁让我们怀疑,房价和股市时存在跷跷板效应的。
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