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2万亿大利好砸向楼市!  

2015-11-21 11:20:16|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我曾在11月18日本专栏里,预测了可能在近期出台的楼市7大利好。话音未落,关于公积金的利好就出来了。

今天,国务院法制办在其官方网站上公布了《住房公积金管理条例(修订送审稿)》,公开征求意见。根据住建部的说明,以及我本人的粗略推算,条例修订后可望陆续释放出大约2万亿以上的资金,以支持中国房地产消费!

我们先看一下,2万亿是怎么推算出来的。

根据住建部提供的数字:截至2015年7月底,全国住房公积金缴存职工1.1亿人,缴存总额8.31万亿元,提取总额4.34万亿元,缴存余额3.97万亿元;累计向2300多万户职工家庭发放个人住房贷款4.75万亿元,贷款余额2.88万亿元。

数字很多,很乱。没关系,你只用记住两个数字:3.97万亿,这是积淀下来的资金;2.88万亿,这是贷款余额。也就是说,全国住房公积金账上趴了3.97-2.88=1.09万亿的闲置资金,贷出去的钱是2.88万亿。

住建部主要从两个方面“琢磨”这堆钱:

第一,1.09万亿的闲置资金要发挥作用。

他们设计了很多方案,比如放宽提取条件。一是明确购买、建造、大修、装修自住住房,无房职工支付自住住房租金,职工支付自住住房物业费,均可以提取住房公积金;二是上述情况下,可同时提取配偶的住房公积金。

此外,可以将住房公积金用于购买国债、大额存单、地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品。

为什么要这样设计?因为住房公积金分散在各省市,是分开管理的。整体而言,经济发达的省市使用率普遍超过70%,有的(比如重庆)甚至超过95%;但在房地产不那么火热的地区,比如山西,使用率竟然不到25%(2014年数据)。这样,就可以通过购买地方债,支持当地建设;或者购买经济发达省市公积金机构发行的“住房公积金个人住房贷款支持证券”,支持东部省份房地产发展,同时获得收益。

这样,1.09万亿的存量资金就被盘活了。



第二,推出“住房公积金个人住房贷款支持证券”,给公积金“加杠杆”。

“住房公积金个人住房贷款支持证券”,其实就是公积金信贷资产证券化,说白了,就是把公积金发放的贷款打包,标准化之后,上市交易。这样,住房公积金机构就可以将债权卖出去,换回来资金,再次发放贷款。

上面说了,目前住房公积金贷款放出去了2.88万亿,假如6成用来做这项业务,抵押率为6成,则:2.88×60%×60%=1万亿。

其实,只要控制好风险,是可以反复抵押的。也就是说,上述的1万亿融资,仅仅是第一轮信贷资产证券化释放出的资金。如果继续加杠杆,则可以释放出更多资金。但这要进行压力测试,防范潜在风险。

让住房公积金账户上闲置的1万亿资金动起来,然后再通过公积金信贷资产证券化,还可以释放出至少1万亿的资金,这样就可以给中国房地产市场带来2万亿的资金。

而这些钱跟商业贷款配套使用,将发挥出更大的乘数效应,最终带动的消费将远远超过2万亿!

那么,这将对全国楼市构成什么影响?我的看法如下:

1、毫无疑问,这是大利好。正因为未来一个时期房地产将利好不断,所以最近地产股很活跃,这从地产板块指数走势,就可以看出来:



2、公积金“加杠杆”的制度设计,其实为山西这类资金闲置地区的钱,流向楼市发达地区,开通了渠道。因此,这对于有人口增量地区的楼市,将构成较大利好。比如一线城市和强二线城市。

3、对于人口流失型城市,这只能算一般的利好。多数三四五线城市,年轻人购房欲望不高,因为家里都有多套住房,而外来人口增量又比较小。

可以想见,在这个冬季,四、五线城市的楼市是这样:



政府是这样的:



三线城市的楼市是这样的:



二线城市的楼市是这样的:



一线城市楼市是这样的:



你要么是这样的



要么是这样的:



要么是这样的:



但不买房子,我们又能怎样呢?
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